Construire son patrimoine hors fiscalité pendant son activité professionnelle

Vous rechercher un bien immobilier neuf pour faire du locatif ?

Vous estimez que la retraite ne se prépare bien qu’avec un patrimoine en pierre ?

Vous souhaitez équilibrer votre patrimoine ?

Dans tous les cas la notion de fiscalité reviendra tôt ou tard sur la table des négociations. En effet, un investissement immobilier exige pour le moins une préparation dans plusieurs domaines.

Tout d’abord le lieu d’investissement sera la clé de voûte pour le long terme. En effet, choisir au hasard loin de chez soi sur plan risque de ressembler à Colin Maillard ! ou à “pile ou face”. Définir un lieu est consubstantiel à la demande locative et aux caractéristiques du logement à louer. Pour un exemple : cibler les étudiants correspond soit à un studio formule éculée pour loger un seul étudiant, ou au contraire préférer un logement type 3 ou plus qui permettrait de proposer la colocation .

La colocation connait une autre forme de location à partir d’immeuble ancien rénové. Le remaniement transforme totalement la disposition des pièces de sorte à proposer des parties communes et des parties privatives. Autrement dit vous pourriez connaitre par votre  choix studio ou Type 3,  une désaffection relativement rapide tellement la colocation proche du coworking à le vent en poupe.

Choix du locataire

En revanche un type 3 conviendra à un couple sans modification importante. Néanmoins, le choix du lieu d’investissement doit répondre aux normes RT2020 . Au delà du confort et des performances énergétiques le RT 2020 prend en compte le confort acoustique et isolation phonique. En d’autres termes une rue passante, un centre de ville ou autre lieu bruyant seront des points négatifs. Pourtant les investisseurs recherchent les commodités, transports en communs, proximité des écoles et des commerces et subsidiairement proche des axes des voies rapides vers les autoroutes.

Avant de se rapprocher des promoteurs un petit coup d’oeil du côté de la mairie de la ville permettrait de connaitre la politique du logement d’une part et de l’orientation des zones d’activités commerciales et industrielles d’autre part. En effet, la politique de la ville peut dénaturer un quartier par la construction excentrée d’une grande école, de la patinoire, des cinémas qui déplacent inévitablement les centres d’intérêt. Pour preuve la zone B2 n’est plus subventionnée dans le cadre de l’ avantage fiscal Pinel.

Budget de l’investisseur

Qui dit budget , pense foyer fiscal. c’est bien le propos qui détermine la capacité d’épargne, la capacité de remboursement, mais aussi les ressources du locataire font partie du budget. Puisque le locataire “participe” au remboursement du prêt immobilier il est primordial de circonscrire une sphère économique propre à l’investissement.

Enfin la défiscalisation pinel est à prendre en compte. L’investissement locatif génère des revenus fonciers et par conséquent augmente l’assiette de vos impôts. La contre partie sera contrebalancée par le dispositif pinel mis en place.

 L’avantage fiscal dans l’immobilier locatif est d’autant plus intéressant que le bien sera loué longtemps. L’ investissement locatif pinel sera au minimum de  6 ans voire 12 ans. Au delà la conversion en LMNP loueur de meublé non professionnel  sera à étudier pour d’autres dispositifs fiscaux à mettre en perspective.

Les dispositifs de défiscalisation sont une incitation des pouvoirs publics pour orienter l’épargne des français vers les zones à urbaniser prioritairement. Les marchés immobiliers suivent de près les lois de finances chaque année. L immobilier locatif est à ce sujet très lié aux lois de défiscalisation. Depuis septembre 2014 Sylvia Pinel porte une loi dont le succès ne cesse de grandir.

Des chiffres

L’investissement maximum est limité à 300.000 € . Considérons la location au niveau du premier palier c’est à dire 12%, c’est donc 3.600€ de réduction d’impôts qu’il faut retenir dans le calcul de l’ investissement immobilier .

  • Choisissons un prêt immobilier sur 20 ans qui couvre les 300.000€ en zone A à un taux assurance comprise à 2% (taux théorique déconnecté du marché) soit une mensualité de 1.515€.
  • appartement à 4.000€ le mètre carré soit 75 m2 habitable.
  • Le loyer maximum s’élèvera  à [12.95€ X 75 X (07+(19/75) = 925,93€.]
  • 1515€ de mensualité  – 925 = 774€ – 300€ d’économie d’impôt = 475€ d’ effort d’épargne différée.

En résumé :

  • se constituer un patrimoine à crédit sur 20 ans
  • avec une garantie décès souscrite pour le crédit
  • aavec ide fiscale de l’ Etat
  • avec l’ aide du locataire

La mise à disposition du logement

L achat sur plan, sur réservation déplace la mise à disposition du projet de 1 à 2 ans suivant l’ état d’avancement au moment de la signature de l’acte authentique .

La mise à disposition des fonds doit correspondre aux indications prévues sur le contrat de construction remis par le promoteur ou le constructeur immobilier. Nous sommes dans le cas d’un VEFA c’est à dire Vente Etat Futur d Achèvement.

L’appel des fonds

Les informations vous seront fournies régulièrement, et vous pourrez pour ainsi dire suivre le chantier. Lorsque les fondations seront coulées et “l’achèvement des fondations “ constatées par le maitre d’ouvrage, vous recevrez une facture égale à 35 % du prix de l’ investissement.

Le choix d’utiliser l’épargne est plus judicieux car cette partie déclencherait le prêt sans la ressource du locataire. En revanche le déblocage des fonds est possible, la banque avance le montant demandé, ce seront donc des intérêts intercalaires seuls qui seront prélevés sur votre compte bancaire. A noter que l’ amortissement du prêt n’est pas commencé.

Ces intérêts intercalaires sont déductibles dans le cadre de la loi Pinel. Il y a une similitude avec une construction classique d’un emprunteur au moment de construire sa résidence principale. La nuance réside dans l’importance du chantier “collectif”.

L’ étape suivante considérant l’appel des fonds arrive avec la mise “hors d’eau” . ce sera à nouveau 35% qu’il faudra débloquer portant ainsi à 70% l’investissement.

Enfin l’achèvement des travaux constituera l’acompte de 25% soit au total 95% du total versé. La réception des travaux soldera le chantier avec les 5 dernier pour cents .

Achèvement des travaux

La surveillance du chantier sera aussi l’occasion de mettre à profit les démarches en direction du futur locataire. Ce point est souvent prévu dans le contrat de construction en annexe des services possibles ou complémentaires.

En effet, la société de promotion ou de gestion immobilière propose alors ses services pour la recherche du locataire et même de gérer la mise en location ainsi que la  solvabilité, rédaction des baux et autres autres abonnements tels que les branchements du logement à l électricité et ou du gaz.

S’il s’agit pour vous de la première expérience de location, alors il serait judicieux de la confier à un professionnel de l’immobilier, de la sorte vous partirez sur les bonnes bases et en application de la réglementation.

Ensuite il vous appartiendra de reprendre la gestion des loyers ou de maintenir votre contrat de gestion. Ces frais de gestion entreront dans les charges déductibles .

NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021

Catégories : investir PINEL