Investissement Pinel : le guide
La loi Pinel qui succède à la loi Duflot connait un succès qui ne se dément pas. Les pouvoirs publics ont depuis la fin 2020 considéré la continuité de ce dispositif en apportant des correctifs.
Tout d’abord le but recherché ne doit pas échapper à la logique même de la loi de défiscalisation. en effet, il s’agit bien d’orienter les investisseurs particuliers en fonction des besoins urgents de logements en priorité .
Les conditions d’investissement sont les suivantes :
pour être éligibles il faut considérer trois volets
- en premier les zones géographiques prioritaires.
- ensuite les conditions de loyers à respecter
- enfin les conditions de ressources des locataires privilégient les ménages au revenu modeste
Zones éligibles :
Une évolution dans ce domaine confirme la volonté des pouvoirs publics de “flécher” les actions vers les objectifs à atteindre.
Zone A Bis les loyers sont contenus dans une fourchette maximum de 17.43€ par mètre carré maximum.
Zone A le loyer maximum ne doit pas dépasser 12.95€ par mètre carré
La Zone B1 enfin est autorisée à louer à 10.44€ le mètre carré
les zones B2 et C ont été exclues de ce dispositif compte tenu de la commercialisation proche de l’équilibre entre offre et demande. En effet, l’observation du marché locatif permet de considérer les secteurs dits “tendus” par rapport à la location en règle générale.
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Les locations sont plafonnés de telle sorte que les futurs locataires les plus modestes puissent aborder les zones d’activités.
Loyers modérés
Le bailleur doit observer les conditions contenues dans cette loi, s’il veut percevoir la réduction d’impôt prévue. Il établira donc le loyer en utilisant le mode de calcul dictée par la loi .
La surface du logement est obtenue en appliquant les normes habituelles telles que les surfaces annexes balcons, caves etc qui sont retenues pour une fraction de leur surface réelle .Exemple d’une location située dans une zone A par exemple . le prix maximum au mètre carré ne devra pas dépasser 12.95€ . si l’appartement présente une surface de 40m2 habitable et d’un balcon de 4 m2 nous obtiendrons une surface corrigée de 42m2 (40 + 4/2 ).
Cela n’est pas suffisant pour demander le montant du loyer au locataire il faut prendre la formule suivante qui nous y conduit. Pour cela le plafond de loyer est défini en application d’un coefficient multiplicateur suivant:
( 0.7 + 19/ surface du logement ) de façon à valoriser les petits appartements par rapport aux grands.
Exemple notre exemple (12.95 X 42) = 543.90 € corrigé (0.7= 19/42) = 560.22€ / 42 = 13.34€ / m2
maintenant un logement de 60 m2 X 12.95 = 777€ corrigé (0.7=19/60) = 789.95€/60 = 13.17€/m2
Nous constatons un différentiel à l’avantage de la plus petite surface.
