Investir grâce aux dispositifs de défiscalisation

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Aujourd’hui immobilier logement ancien ou neuf, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier en profitant des dispositifs de défiscalisation proposés par les différentes loi :

• PINEL depuis le 1er septembre 2014,
• MALRAUX, DENORMANDIE entre autres.
• Grâce à ces mesures de défiscalisation, les épargnants choisissent la formule qui leur convient le mieux.
• Ils peuvent constituer une épargne à crédit avec une garantie décès qui couvre les risques liées habituellement à la vie de la personne. E
• Epargner de cette manière est un plus comparé à l’épargne constituée sans programme prédéfini.

Autre avantage non négligeable en plus de l’assurance décès c’est de pouvoir compter sur les revenus produits par l ‘investissement réalisé tout de suite et ainsi amortir le capital emprunté avec l’aide du locataire. Convenez donc que cette forme d’épargne programmée à crédit soulève la curiosité sinon un sentiment sécuritaire.

NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021

L effort d’épargne est donc amoindri par un effet de levier. Seule la partie restante oblige l’ investisseur à la prudence.

Maintenant si vous recherchez un investissement immobilier locatif neuf, la loi Pinel mérite d’être étudiée de près. Ici le choix correspond à une location en vide, c’est à dire sans meubles .

Dans le cas d’une location meublée nous aborderons la loi Censi Bouvard qui présente un dispositif différent voire complémentaire à la fin de défiscalisation Pinel.

Si votre choix se dirige vers l’immobilier neuf, vous pourrez opter pour l’investissement dans un logement nu, c’est à dire non meublé avec la loi Pinel ou l’achat d’un logement meublé avec services grâce au dispositif Censi Bouvard.

Enfin ce dernier cas qui intéresse une frange de clientèle plus avisée ou qui possède un patrimoine conséquent ou encore diversifié : c’est l’investissement dans un monument ancien ou encore historique qui vous fera bénéficier des avantages fiscaux grâce à la loi Malraux et monuments historiques.

Dans cet article nous considérerons l’ investissement dans un logement neuf, un appartement de préférence dans une copropriété. C’est le sens de la loi PINEL.

Les enjeux

L’incitation fiscale vous oriente vers les zones urbaines dites tendues. Autrement dit les zones ou la demande locative est forte, voire trop forte comparée à l’offre de logement à louer est insuffisante. C’est un gage de confiance dans les lois du marché.

Les pouvoirs publics comblent cette lacune en réorganisant ces zones par un soutien financier à long terme.

Enfin les pouvoirs publics développent une offre intermédiaire entre location dite privée et les logements concentrés en HLM. C’est en favorisant la mixité que le logement social s’inscrit dans les copropriétés composées de propriétaires et de locataires aidés.

Conditions du dispositif Pinel

Le particulier est français et paie ses impôts en France. De plus la tranche d’imposition importe car s’il peut prétendre à une réduction d’impôt grâce à son investissement, le montant de la déduction qui dépasserait l’impôt demandé n’est pas reportable. En d’autres termes l’investisseur peut déduire jusqu’à 3.600€ par an à condition d’être fiscalisé pour ce montant d’ impôt sur le revenu, bien évidemment. Les barèmes de défiscalisation pinel sont parus.

• Le logement doit être loué en vide, et pour une durée minimale de 6 ans
• l investissement doit se situer dans les zones géographiques éligibles référencées A bis, A, et B1
• la déduction fiscale est fonction de l’investissement et de la durée de location.
• le montant de l’investissement locatif maximum est de 300.000€ par an ne dépassant pas deux appartements
• la réduction maximale est de 12% au total pour 6 années de location, 18%pour 9 ans ou 21% pour 12 ans. soit 36.000€ pour 6 ans, 54.000€ pour 9ans et 63.000€ pour les 12 années de location.
• L’investissement immobilier locatif neuf ne peut dépasser 5.500€ le mètre carré.
• Ces conditions sont maintenues jusqu’au 31 décembre 2022.
• Le loyer offert au locataire bénéficie d’une réduction obligatoire qui peut s’ évaluer à 20% inférieure comparé aux loyers librement négociés. Ainsi les les plafonds de loyers sont plafonnés.
• Le locataire doit être éligible pour obtenir ce logement. En d’autres termes les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un montant plafond défini par la zone concernée.
• autre particularité un membre du propriétaire peut se porter candidat à la location, s’il remplit les conditions affichées ci-dessus, d’une part, mais également ce dernier ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. Ce membre sera un descendant ou ascendant.
• Il va sans dire que le logement neuf est construit aux normes de performances énergétiques en vigueur sur le permis de construire.
• A NOTER :

Les normes de performances énergétiques vont en toute logique changer au mois de juillet 2021 pour adopter les nouvelles conditions prévues notamment en matière de confort acoustique et sonores tant intérieures qu’extérieures.

Autre détail pour les gourmands, l’ investissement maximum est de 300.000€ par an en deux fois si besoin. Mais l’an prochain les conditions se renouvellent.

Par ailleurs la zone B2 et C ne font pas partie de ce dispositif.

Le délai imparti pour être mis en location après achèvement des travaux ne doit pas dépasser 12 mois.

Parlons de l’après 2021.

Nous savons d’ores et déjà que le gouvernement a légiféré en faveur d’un nouveau coup de pouce pour les investissements Pinel.

• L’article 168 de la loi de finances a prorogé le dispositif Pinel jusqu’en fin de 2022. Précisément au 31 décembre 2022 dans les mêmes conditions.
• En 2023 et 2024 à suivre, les conditions de réduction seront minorées . Les taux appliqués seront légèrement inférieurs aux conditions en vigueur en ce moment.
• Raison supplémentaire pour ne pas lésiner sur le projet. Le permis de construire importe, notamment la date.
• Le code général des impôts précise plus en détails toutes ces données (article 199 novovicies, l’annexe III du code général des impôts, l’annexe IV etc)
• Parlant des textes légaux la modulation des plafonds de loyer s’exerce dans des communes définis par le décret 2013-517.
• La souscription de titres de SCPI (société civile de placement immobilier est tout à fait possible pour commencer un investissement Pinel.) Les conditions sont adaptées à la particularité. Tout d’abord l’investissement sera fonction de la souscription qui doit atteindre au moins 95% investies dans les logements éligibles au dispositif Pinel. La limite de l’investissement sera de 300.000€ maximum sur la durée de 9 ans. Voir les bulletins d’annonces légales qui accompagnent les bulletins de souscription. On peut également panacher le placement enSCPI et l’acquisition d’un logement neuf à condition que le total investi ne dépasse pas les 300.000€ par an. La réduction d’ impôt suit la même règle de calcul pris en compte.

Changements notoires

Après les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui restreignait la durée de l’emprunt, le taux d’endettement et le taux d’effort, Bruno Le Maire ministre de l’économie et des finances a demandé aux banques d’assouplir les conditions d’accès aux prêts immobiliers.

Ainsi le taux d’endettement fixé à 33% est décontracté à 35%, de plus la notion de reste à vivre redevient une mesure de bon sens. En effet, la question essentielle réside dans la possibilité de vivre décemment nonobstant le taux d’endettement qui est un goulot d’étranglement notamment pour les investisseurs en immobilier locatif. Les loyers versés par le ou les locataires participent au budget financier du propriétaire bailleur.

Nous retrouvons ici les laissés pour compte tels que les primo accédants qui sont par principe en début de carrière professionnelle et par conséquent l’apport personnel est absorbé par les dépenses d’installation et par la famille qui s’agrandit. Ces jeunes emprunteurs pour la première fois ne sont pas plus risqués que d’autres emprunteurs. Ils ont un espoir ascensionnel dans leur travail, ils peuvent emprunter sur 25 ans et plus sans dépasser l’âge probable de leur retraite. La durée du prêt pourra atteindre ainsi 27 ans. Ces deux ans sont le plus souvent absorbés par les deux ans que durent la construction.

Bien entendu les banques suspectées de frilosité habituellement pourront déroger aux règles édictées dans des proportions allant de 15 à 20%. Combien de dossiers sont passés à la trappe en 2020 pour respecter ces mesures qui tenaient compte de principes éloignés de la situation sanitaire . Signalons à ce sujet un fait avéré sauf aux initiés que la pandémie s’est installé après.

Une bonne nouvelle certaines personnes seules dont le revenu fiscal ne dépasse pas 27.000€ seraient exonérées de la taxe d’ habitation.

Les nouveaux taux pour 2023 et 2024

Nous le disions dans le texte ci-dessus : à compter du 1er janvier 2023, les conditions applicables aux réductions de l’impôt sur le revenu de l’investisseur en immobilier locatif neuf seront revues de la manière suivante.

• Pour rappel les taux de réductions sont actuellement de 12 % pour la location sur 6 ans
• elle passe à 18% pour la location de 9 ans
• enfin on obtient 21% globalement .

En 2023 la situation sera revue de la sorte pour les permis de construire délivrés:

• 10.5% pour une mise en location de 6 ans
• 15% pour un engagement de 9 ans
• et 17.5% si la location atteint 12 ans

En 2024 nouvelle donne …

• 9% pour un bail de 6 ans
• 12% pour un bail de 9 ans
• enfin 14% pour un engagement de 12 ans.

Cette loi est votée dans ces conditions. Rien ne peut prédire que l’évolution de l’immobilier locatif neuf aura atteint sa vitesse de croisière d’ici là. Aucun signe ne laisse présager d’une remise en cause des conditions de réductions d’ impôts entérinées avant ces dates butoires.

NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021