A la suite des recommandations du HCSF, le marché de l’immobilier évoluera suivant les règles à observer pour obtenir un crédit immobilier et plus spécialement un investissement locatif.

Emmanuelle WARGON ministre du logement, sous la présidence du ministre de l’économie Bruno LEMAIRE, étudie l’avenir de l’immobilier dans un contexte économique très particulier. Le Haut Conseil de Stabilité Financière est chargé de la diffusion des dernières recommandations auprès des banques et des professionnels de l’immobilier.

Le pouvoir d’achat des ménages

Une présentation optimiste présente un pouvoir d’achat en augmentation, nonobstant l’avalanche des hausses, alimentaires d’abord puis professionnels en considération du prix des carburants.

La séquence COVID est passé par là ! aussi de nouvelles contraintes s’imposent à l’ établissement bancaire et société de financement.

Vous voulez réaliser un investissement immobilier ?

Rappelons les règles qui nous semblent devenues incontournables, sauf exception toutefois.

Le taux d endettement plafond rapporté au financement d’un bien immobilier qu’il s’agisse de la résidence principale ou locative, ce taux d’effort reste bloqué à 35% du montant des revenus stables de l’emprunteur..

La durée du crédit mis en place ne doit pas dépasser 25 ans . La maturité du crédit comprend la partie de l’amortissement, ce qui sous entend que la période de la construction de 2 ans n’est pas retenu dans cette recommandation.

En dernier lieu l’apport personnel reste un point bloquant. Evalué en pourcentage, il serait de à 15% environ, mais en réalité certaine charges d’aménagement, de taxes et frais de notaire, de frais de prise de garantie pour les plus importantes ne sont pas compris dans les financements.

Le taux du crédit

Le moral revient ici, car c’est bien la meilleure nouvelle qui soit en ce moment. Alors que les facteurs économiques sont fluctuants, à cause de la reprise économique, du coût des matières premières notamment le taux d intérêt d emprunt semble insensible et ne quitte pas les planchers records observés. Jamais les taux du crédit n’ont été aussi bas.

Considérons les taux moyens pratiqués depuis octobre 2021 : Nous voyons des taux inférieurs à 1% jusqu’au prêt sur 20 ans . Pour 15 ans nous trouvons des taux d’intérêt hors assurance, inférieurs à 0.80%, et 0.96% pour 20 ans, il faut emprunter sur 25 ans pour atteindre 1.20% à peine, selon l’observatoire du crédit.

Cette situation quasi inédite, qui résiste à la reprise de l’inflation, offre des possibilités d’investissement pourvu que vous ayez fait le ménage dans vos prêts en cours de remboursement.

Le regroupement de crédits est souvent la solution pour retrouver l effort d épargne indispensable avant de se lancer. 

On note une durée moyenne du crédit qui s’établit à 19 ans. Reste que les mesures annoncées seront contraignantes à partir du 1er janvier 2022.

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Le Pinel et Pinel +

Super Pinel n’a pas survécu, le Pinel + s’invite dans le marché immobilier locatif neuf essentiellement, ou VEFA, les logements anciens avec travaux étant plus sélectif. Le dispositif Pinel évolue pour des raisons budgétaires mais surtout pas pour des raisons de désaffection des investisseurs. La réduction d impôt s’établissant à 12% , 18% et 21%, jusqu’ en fin 2022. L’économie d impôt maximale dépend du montant de l’investissement et de la durée du bail écoulé. Pour un investissement maximum de 300.000€ et loué 12 ans, en faveur d’un locataire répondant aux conditions du plafond de ressources, l économie d impôt peut donc atteindre 63.000€.

A compter de 2023, l’avantage fiscal sera moindre. C’est la raison pour laquelle l investissement en loi Pinel devient urgent. En revanche, les pouvoirs publics ont décidé de maintenir les mêmes conditions actuelles lorsque l’investisseur respecte des normes qui seront explicitées précisément.(thermique,

Déduire les intérêts du prêt immobilier, conditionne ce qui suit.

Un logement Pinel répond à des critères spécifiques. La déduction fiscale est accordée lorsque les conditions sont respectées. Tout d’abord l’investissement immobilier neuf sera situé dans une zone éligible au Pinel, et sera situé dans un bâtiment collectif. Il ne doit pas dépasser une moyenne de 5.500€ au mêtre carré habitable, dan la limite globale de 300 000 euros au cours de la même année civile.

Le logement neuf est conforme à la norme RT 2012 qui reste en vigueur en attendant la RE2020 celle ci prendra le relais au 1er janvier 2022.

La contre partie profite aux locataires qui bénéficient de loyers plafonnés et par conséquent ces loyers sont très recherchés pour un logement neuf. Le loyer sera fonction de la zone éligible au Pinel.

Le financement d’un logement Pinel ne diffère guère d’un financement immobilier ne bénéficiant pas des avantages fiscaux. Suivant le dossier, le patrimoine de l’emprunteur, de ses revenus et donc des garanties offertes, la banque proposera des conditions plus avantageuses, en matière de taux, voire  un Pinel sans apports

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