L investissement en loi Pinel suppose de suivre à la lettre la loi Pinel pour obtenir les défiscalisations proposées. Mais encore ?

En effet, nous allons donc éplucher les articles pour comprendre d’une part la philosophie écrite par le législateur et d’en vérifier la pertinence quant à mon avantage d’y souscrire, d’autre part.

Bilan patrimonial

Tout est question d’importance ! Le patrimoine aussi peu conséquent soit il, doit faire l’objet d’un audit. Le conseiller en gestion de patrimoine prend en charge l’étude pour le compte de son client.

L’approche globale englobe l’aspect juridique de propriété, de gestion, et l’aspect comptable et fiscal. Selon ces données divergera le conseil du professionnel. La découverte du nouveau client sera d’autant plus minutieuse, qu’ un malentendu serait préjudiciable pour la suite des relations commerciales.

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Le conseiller accompagne son client tout au long du processus selon un protocole connu et bien rôdé. Nous voyons tour à tour, la prise en charge du dossier patrimonial, à l’issue l’établissement du bilan patrimonial, débouche sur différentes études en appui de l’évaluation de départ.

Les conseils de gestion seront appropriés, suivant l’orientation projetée notamment fiscale, mais également en fonction des amortissements ou plus simplement d’un rendement insuffisant. Ainsi gestion, restructuration y compris transmission, succession, donation etc, seront consignés dans un dossier de suivi de missions.

Ces premiers contacts seront fructueux car de ce checkup découlera toutes les hypothèses possibles en rapport avec la composition de la famille, de ses revenus et bien entendu de sa fiscalité.

Par ailleurs et plus simplement, si le patrimoine immobilier est inexistant en conséquence, il s’agira de prendre note des souhaits et projets d investissement immobilier. S’agit il de réaliser un investissement locatif ?

Le bien immobilier sera neuf ou VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou encore aura déjà été muté, (loué au moins une fois) c’est à dire ancien. L’opération sera réaliser pour le compte d’une personne physique ou morale.

Après ce bilan le plus exhaustif possible, collationnant les avoirs et les revenus, en contrepartie des dépenses et de la fiscalité supportée , le conseiller orientera l’ achat immobilier neuf par exemple vers un dispositif Pinel si la perception des revenus fonciers est souhaitée.

Train de vie et budget étudiés

Les investissements locatifs visent le plus souvent une augmentation des revenus du ménage en perspective de la retraite par exemple. Une défiscalisation avec réduction d impôts au cours de la vie active suit le profil de la loi Pinel.

D’un côté la mise en location du bien immobilier est une condition sinequanone à l avantage fiscal qui en sera retiré. L’équation charges sur recettes sera étudiée sur toute la durée que courra le financement du bien loué.

Recherche du bien immobilier locatif

Lorsqu’il s’agit d’un premier investissement locatif, les principales questions posées résident dans la faisabilité du projet. Situation financière du ménage, évolution de la famille, âge des époux pour considérer la date de fin du crédit, en réponse aux inquiétudes bien légitimes des futurs propriétaires bailleurs. Toutes les hypothèses sont envisageables à conditions de respecter le sens de la loi Pinel.

Maintenant que cette solution tient la route, il faut se projeter dans l’avenir pour imaginer la situation de notre appartement en cours de location dans les 10 ou 12 ans à venir.

Autrement dit, le choix de l’emplacement compte énormément pour espérer revendre dans de bonnes conditions. En effet, la plus value dépend en grande partie des futurs locataires ou futurs propriétaire en cas de revente.

Cette question embarrassante demande un tour d’horizon dans les quartiers ou le projet de construction est programmé. La visite des lieux ne suffit pas, rencontrer les agents de la mairie permettrait de connaitre les projets à 10 ans qui sont élaborés en règle générale.

Il serait hasardeux de signer un contrat de réservation sans avoir une idée des projets d’urbanisme de la mairie. En ce moment les programmes immobiliers s’appliquent à des zones à réhabiliter en plein centre ville par exemple. Au sens de la loi Pinel les zones qui sont éligibles correspondent aux secteurs qui connaissent un déséquilibre entre demandes locatives fortes et offres limitées.

La loi Pinel répond à un double objectif : rétablir l’équilibre offre et demandes mais également en favorisant la mixité des populations au travers de conditions de ressources plafonds pour les locataires. Ainsi l’investisseur réduit ses impôts en échange d’un loyer modéré le temps du contrat de défiscalisation avec l’ administration fiscale.

Financement du projet

Le financement du bien immobilier locatif Pinel ressemble au financement classique d’un bien locatif. Avec ou sans crédit, le financement est indépendant de la défiscalisation immobilière Pinel, néanmoins le crédit reste incontournable fiscalement parlant. Plusieurs raisons s’affirment même si un crédit vous engage et doit être remboursé pour qui en douterait. L’ assurance emprunteur souscrite soit avec la banque ou l’assureur individuel couvre les risques liés à la personne emprunteur. Une épargne à crédit, garantie décès et invalidité, mérite d ‘être soulignée.

Ensuite les intérêts du prêt immobilier locatif sont déductibles des recettes locatives encaissées.

Enfin, le loyer compense en partie le montant de la mensualité du crédit et permet de limiter la partie d’effort d’épargne à soutenir dans le temps. Il n’est pas question ici de comparer l’épargne non utilisée à cause de son rendement tout juste supérieur à l’inflation déclarée.

En revanche, conserver l’épargne tranquillise le ménage le mettant à l’abri des aléas toujours possibles hélas.

L’instruction du dossier de financement sera dépendant de l’ achèvement des travaux du bien immobilier réservé. L’ investissement Pinel oblige à la mise en location dans les 12 mois qui suivent la signature de l acte authentique.

Signature chez le notaire

Le dossier de financement est accepté, le notaire prépare les actes pour régulariser la propriété du bien. Les documents circulent dématérialisés entre la banque et l’ étude notariale. La digitalisation est passée par là. Mieux la signature électronique est quasiment possible dans toutes les études notariales. Déjà la signature sur tablette chez le notaire évitait les multiples signatures et paraphes indispensables à la conformité des actes.

Un dernier point, comme une question subsidiaire, reste en suspend qui sera locataire de ce bien?

En effet, le montage financier tourne autour du personnage principal, le locataire. Dans les faits, les promoteurs immobiliers sont en mesure de prendre en charge la recherche du locataire et d’établir les contrats de location et de procéder à l’état des lieux d’entrée dans les lieux dudit locataire.

Cette éventualité peut être négociée au moment de l’achat? Toujours est il que vous pourrez par la suite prendre la gestion location libre à vous. Il n’est pas très compliqué d’entretenir de bonnes relations avec le locataire en” bon père de famille” .

Cette faculté est facultative mais au combien utile voire indispensable. Vous savez que la location revient à donner l’usage du bien au locataire qui n’a pas de raison de vous inviter à venir jeter un oeil inquisiteur “chez lui” pour quelque raison que ce soit.