Partir d'un logement ancien et réaliser des travaux visant la réduction d impôts et le déficit fiscal
Choisir le déficit fiscal pendant l’activité professionnelle et même jumeler un Pinel Ancien optimisé

La première raison qu’il faut éliminer car trop spéculative, serait d’avoir investi dans un secteur soit idyllique soit fermé à toute construction nouvelle ou exempte de toute concurrence concurrence ou encore profiter d’une niche du type airbnb qui permettraient de louer à tous prix !. Notre propos s’adresse à un investissement locatif “toutes choses égales par ailleurs” pour tout dire.

Investir sans défiscaliser Pinel se justifie par exemple si le bien immobilier ancien n’est pas constitué de manière commercialisable. Disons que le bâtiment est sans style particulier, qu’il dispose de dépendances par exemple et qu’il serait judicieux de faire une étude de faisabilité pour les incorporer dans un logement existant et habitable.

Défiscaliser : pourquoi

Défiscaliser suppose de bien observer les conditions relatives à l’éligibilité. Par exemple l’investissement locatif Pinel impose la mise en location dans les 12 mois maximum suivant l’acquisition .

Par ailleurs créer un déficit fiscal pour travaux permet d’organiser son budget locatif. A titre d’exemple vous êtes propriétaire bailleur de plusieurs appartements en cours de location. Si vous souhaitiez restaurer (au sens travaux d entretien) un appartement au départ d’un locataire, vous avez alors la possibilité “de creuser” le déficit fiscal qui sera récupérable sur plusieurs années civiles. Votre obligation de relouer après travaux.

Le foyer fiscal entre en ligne de compte pour évaluer les points positifs dans votre portefeuille locatif. Le déficit fiscal mérite attention certes, mais il connait une réglementation qu’il faut respecter aussi. Si vous tentez de mettre en location des mètres carrés supplémentaires, attention ces travaux (sauf accord du fisc) seront retenus au titre de la construction et par conséquent ne seraient pas retenus dans ledit déficit.

Notez que les travaux ne seront déductibles que s’ils incombent au propriétaire. Sauf, car dans la réglementation fiscale les exceptions confirment la règle , sauf si le locataire n’a pas honoré sa facture avant de partir.

Enfin, les travaux déductibles du revenu global sont déductibles dans la limite de 10.700€ hors frais d’intérêts des emprunts. il faut signaler que ce plafond précité n’entre pas dans le calcul des niches fiscales. Celles ci sont précisées dans le code général des impôts et plafonnées à 10.000€ chaque année. Ainsi l’ avantage fiscal devra être analysé dans son ensemble à l’intérieur de votre foyer fiscal.

Conformité avant tout

L’activité du bailleur impose une obligation d’information et d’actualisation car les lois de finances se suivent et sont par définition “françaises mouvantes”. Par exemple les notions de performance énergétique sont à l’ordre du jour. Les dernières dispositions gouvernementales prises à l’encontre des propriétaires de logements mal isolés auront apprécié la nouvelle. Leur logement locatif classé F ou G sont de facto devenus énergivore et de fait impropre à la location en l’état, nonobstant l’atteinte à la propriété qui en résulte .

Pour ainsi dire gérer un patrimoine immobilier ancien suppose un budget bien équilibré qui vous laisse planifier de manière appropriée l économie d impôts dans un cycle maitrisé. Percevoir des revenus fonciers n’est pas obligatoirement utiles s’ils influencent la tranche marginale d’imposition.

Il ne sera pas du tout pareil de considérer un épargnant actif qui constitue son patrimoine à celui qui la retraite venue souhaite améliorer ses revenus.

Notez : L’imputation du déficit foncier oblige le bailleur à continuer la location pendant 3 ans à courir après cette déduction.

Investir dans un dispositif de défiscalisation Pinel Ancien

Si vous n’avez pas profiter des lois précédentes telles que Duflot l’investissement locatif Pinel vous intéresse. Par opposition au déficit fiscal ci-dessus, l’investissement dispositif Pinel entre dans le calcul des niches fiscales plafonnées à 10.000€ par année civile fiscale.

Toutefois le Pinel “classique” ou reconsidéré en décembre 2020 s’adresse d’une part aux zones prioritaires ou dites tendues. Autrement dit lorsque la demande locative est trop forte et déséquilibrée en rapport avec l’offre du secteur dans cette zone.

En revanche, le déficit foncier imputé aux logements anciens dans le cadre des travaux éligibles sur le revenu global fiscal est compatible avec le dispositif de défiscalisation Pinel “ancien” ou encore appelé Pinel optimisé déficit fiscal. Ainsi vous cumulez l’imputation du déficit pour l’un sur le revenu global et l’autre dans le cadre des niches fiscales plafonnée à 10.000€.

Ce dispositif Pinel optimisé déficit foncier reprend les mêmes conditions édictées par la loi Pinel, à savoir :

  • conditions d’éligibilité des zones (limitées) parfois zones B2 sur décret préfectoral
  • respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire
  • réduction appliquée à la durée de location 6, 9 ou 12 ans
  • prix d achat et prix des travaux conditionnent la réduction d impôt sur le revenu

Conditions préalables avant d’ investir en Pinel Ancien

Vous devez choisir :

  • investissement immobilier locatif qui sera destinée à la résidence principale d’un locataire et que ce bien se trouve dans un tel état qu’il doit être considéré inhabitable
  • mettre en location c’est observer les mêmes règles applicables au dispositif Pinel neuf
  • L’expert indépendant diagnostiqueur agrée, soit un architecte ou maitre d’ouvrage qui vous guidera avant le lancement des travaux
  • Bien entendu, ces experts choisis vont certifier la réhabilitation du chantier en respect des normes et critères attachés à la loi qui précise les performances techniques énergétiques en sus de valider la réalisation de la décence du logement

Enfin, vous devrez justifier par les factures et les entreprises que les travaux de réhabilitation ont bien eu lieu dans le respect de l’art. Dernier point le fin des travaux doit impérativement être siffler avant la fin du 30 ème mois à compter de l’acquisition des biens concernés.

Logements compris dans ce champ

Deux exemples Pinel ancien sont possibles:

  • une ruine voir ci-dessous les critères qui précisent le bien en état de délabrement
  • transformation d’un bâtiment destiné au préalable à un objet commercial et modifié en habitation

l’article 6 de la loi de 6 juillet 1989 ( 89-462 ) fournit la liste exhaustive des critères à retenir :

  • Etat et composition général du logement
  • charpente et toit
  • étanchéité (hors d’eau de pluie et ruissellement)
  • Réseaux d’eau
  • Gros oeuvre
  • Menuiseries, parois, plafonds
  • sécurité gaz installations
  • sécurité electrique installation
  • plomb dans les peintures et canalisations
  • Amiante
  • Sanitaires installations WC , SDB,
  • Ventilation des pieces
  • sécurité des personnes main courante, rambardes, rampe etc
  • Cuisine acceptable ou inacceptable
  • Chauffage dans quel état

Si vous relevez plus de 4 critères de non conformité au tableau dressé ci-dessus, alors le dispositif Pinel optimisé s’applique .

Dans l’air du temps, les performances énergétiques sont présentées ci-dessous à raison de 12 critères techniques (article 4 code général des impôts arrêté 2003)

Voici :

  • sécurité installation électrique
  • sécurite installation Gaz
  • évacuation des eaux usées
  • les ouvrants caractéristiques techniques 2.9W/m² K
  • WC ou cabinet d aisance séparé des pièces habitables
  • Surface et volume habitable suffisant (minimum obligatoire)
  • Plomb risque d’accessibilité
  • Amiante et calorifugeage faux plafonds
  • isolation des combles et toits
  • Protection solaire côté exposés
  • chauffage fonctionnant (individuel ou central)
  • pièce d’eau pour toilette soit douche ou baignoire et lavabo

Il faut trouver 6 défections pour valider le projet PINEL . En d’autres termes les 6 critères non satisfaisants valident le droit au Pinel Ancien.

Ainsi, donc, les travaux devront satisfaire à la fois la notion de décence et de performance technique et énergétique ensemble.

Se référer au labels “hautes performances énergétiques HPE 2009 ou BBC de sorte à s’approchés des logements construits neufs.

NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021