Young caucasian couple consulting with bank financial adviser before buying new house. Two bearded men sitting at table and checking documents while woman stands behind.

Loi de finances fin 2020

La loi de finances dans son article 168 pour 2021a prorogé le dispositif jusqu’au 31/12/2022. La loi évoluera après cette date en 2023 et en 2024 avec des conditions nouvelles. Notamment les taux de réduction d’impôt seront dégressifs.

Le projet de loi de finances 2021 fait état d’un rapport qui met en évidence l’efficacité des dépenses fiscales en fonction des investissements et du développement des offres de mise sur le marché des logements neufs. Seront concernés les lois Cosse, Denormandie et Pinel, le but état de mesurer le rapport bénéfice / dépenses des engagements.

Pour rappel, la loi Pinel a pris la suite de la loi Duflot. Celle-ci a été pour ainsi dire abrogée le 14 septembre 2014. Les améliorations s’appliquent notammentau droit de louer les biens bénéficiant des réductions d’impôt aux ascendants et descendants de l’investisseur à la condition que ceux ci ne soient pas rattachés au foyer fiscal de ce dernier.

Au 1er janvier 2021

Le dispositif Pinel sera désormais réservé aux investissements correspondant aux bâtiments d habitation collectifs en application de l article 161 de la dite loi de finances 2020. De la sorte les constructions de logements jumelés ne seront pas éligibles au dispositif Pinel , de même les villas construites individuellement au sein d’une copropriété seront exclues de ce dispositif fiscal.

Pour rappel est éligible à la loi Pinel :

  • le logement doit être loué nu ou autrement non meublé
  • le locataire doit respecter un plafond de revenus à ne pas dépasser pour contracté avec l’investisseur (article 2 terdecies D annexe 3 du code général des impôts)
  • L’ investisseur qui a bénéficié du dispositif Pinel s’est conformé à la double condition 1) au plafond d’investissement de 5.500€ au mètre carré et 2) limité à 300.000€ d’investissement annuel maximum
  • Le bailleur respectera un plafond de loyers applicable en fonction des Zones géographiques
  • Les conditions sont applicables également aux ascendants et descendants
  • les conditions en application de l article 46 AZa octies 0 se rapportant à l annexe 3 du code général des impôts précisent le niveau de performance énergétique qu’il faut atteindre pour obtenir la conformité

La réduction d impôt s’applique en fonction de la durée de location :

  • 6 ans de bail correspond à 12% de réduction
  • 9 ans de bail correspond à 18%
  • et 12 ans atteint le maximum de 21% de réduction d impôt

La sci profite des mêmes conditions que celles ci désignées pour les particuliers.

zonage Pinel

  • Dispositif Pinel Zone A Bis est constituée notamment de Paris sa petite couronne, Seine Saint Denis, Val de Marne et hauts de seine entre autres.
  • Zone A : Ile de France en partie, les Grandes Métropoles tel que Marseille, Lyon, Bordeaux les villes de la côte d Azur
  • Zone B1 les Dom Tom, les couronnes des grandes villes citées ci dessus y compris Rennes Toulouse autour de la zone A , et les zones à forte attraction.
  • Zone B2 cette partie est maintenant retirée SAUF si accords de place validées par le préfet.

Les biens immobilier concernés par la loi Pinel

La délivrance du permis de conduire depuis janvier 2021 est la base du dispositif de défiscalisation immobilière et sa localisation définissant la zone.

Puis la nature du bien immobilier, par exemple logement neuf ou construit depuis moins de 5 ans et n’avoir jamais été loué.

Enfin la performance énergétique du logement doit être respecté selon le critère BBC , Rt 2012 en attente de voir apparaitre RT 2020 mis en place pour le milieu de l’année 2021.

Des normes de plus en plus exigeantes prévues par le grenelle de l environnement . La norme RT 2012 s’applique depuis quelques années, exige l isolation thermique du logement essentiellement .

La référence à la consommation énergétique au mètre carré par an alimente les conditions exigées, suivant le chauffage, la climatisation, l’eau chaude et les auxiliaires. La RT 2012 est toujours en vigueur.

La RT 2020 (réglementation thermique) par sa mise en place rendra obligatoire les conditions de production d’énergie positive (BEPOS) pour les nouveaux logements neufs. Sauf retard, la mise en place est attendue pour le mois de juillet 2021.

Autre nouveauté la RT 2020 inclura le bien être des habitants qu’il s’agisse de l’ insonorisation des logements des bruits externes mais également internes à la copropriété, et enfin la qualité de l’air intérieur entre en ligne de compte. Ce dernier point mérite plus d’information ?

Si la RT 2012 retenait 50 KWH / m2, la RT 2020 arrête le chiffre 12 KWH/m2 pour le chauffage, et 100 KWH /m2 maximum pour la consommation dans son ensemble : chauffage + eau chaude + éclairage +et autres appareils électriques. Les notions de production d’énergie sont évoquées telles que la centrale photovoltaïque . Nous verrons donc la dépense tombée à zéro avec un solde positif envers les distributeurs d’énergie.

VEFA: c’est le bien Vendu en l état futur d achèvement, autrement dit il peut s’agir d’un achat sur plan, d’une construction qui devra être achevée dans les 30 mois à compter du permis de construire.

L’acte authentique en tout état de ca use devra être signé avant le 31 décembre 2021.

RESUME :

Rappel du fonctionnement et de l avantage fiscal. Il s’agit avant tout de

Le dispositif Pinel : rappel du fonctionnement et des avantages

La loi Pinel c’est avant tout un dispositif de défiscalisation immobilière neuve.

  • Immeuble collectif à l’exclusion des constructions maisons individuelles et jumelées
  • Réservées régulièrement dans les zones éligibles à forte tension de demande locative
  • Investisseur immobilier locatif soit par acquisition neuve ou VEFA

Le dispositif Pinel si vous l’adoptez alors vous devrez :

  • choisir la zone éligible (Abis, A ou B1) B2 sur agrément préfectoral
  • Louer au minimum 6 ans ensuite possibilité de louer 9 ans et enfin possible 12 ans
  • Respecter d’un côté le plafond applicable aux loyers fixés et parallèlement et le plafond applicable au locataire concernant ses ressources à l’entrée dans les lieux
  • L’investissement ne peut dépasser 300.000€ et 5.500€ par mètre carré en moyenne
  • Réduction d’impôt étalée dans le temps par année fiscale, ainsi un engagement de 6 ans de location permet une réduction de 12%
  • une réduction de 18% pour une location de 9 ans
  • une réduction globale de 21% en atteignant les 12 ans 

NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021

Les propriétaires doivent respecter les plafonds de ressources suivant
la composition de la famille des locataires
Les chiffres sont différents selon les zonages respectifs
Tableau de ressources annuelles maximum
Composition du foyer fiscal
PERSONNE SEULE

Zone A bis : —> 38465€.
Zone A :——–> 38465€
Zone B1 : ——> 31352€

COUPLE

Zone A Bis : —> 57489€
Zone A : ——->57489€
Zone B1 : ——->41868€

+ 1 PERSONNE A CHARGE

Zone A Bis : —> 75361€
Zone A: ——–> 69105€
Zone B1 : ——> 50.349€
Ces plafonds servent de base de calcul au propriétaire qui applique un coefficient multiplicateur
selon une formule qui revalorise les petits logements :
Surface du logement (S) X (0.7 + 19 / S ) le résultat est à multiplier par le loyer plafond correspondant
au logement à louer.

Zonage du dispositif Pinel

Ainsi, voici les 4 grandes zones éligibles au dispositif Pinel :

Zones éligibles à la loi Pinel :
Zone A bisParis et sa petite couronne, Hauts-de-Seine, villes les plus recherchées des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi qu’Enghien-les-Bains 
Zone AUne grande partie de l’Île-de-France, certaines grandes métropoles (Marseille, Lyon, etc.), villes de la Côte d’Azur et celles situées à la frontière suisse.
Zone B1Villes limitrophes de la zone A et autres grandes métropoles (Bordeaux, Toulouse, Rennes, etc.)

Notez également que le « Pinel Breton », qui devait prendre fin en 2021, pourrait bien être prolongé. Cette expérimentation, menée en Bretagne tout au long de l’année 2020, utilise un autre système d’éligibilité au niveau du zonage (les autres conditions restent les mêmes). Plutôt que de passer par le zonage habituel, c’est le préfet qui détermine précisément les communes ayant un réel besoin de constructions neuves.

Bon à savoir

Depuis le 31 décembre 2018, la zone C (Bar-le-Duc, Aurillac…) n’est plus éligible au dispositif Pinel.

Le plafonnement des loyers dans le dispositif Pinel

Le propriétaire qui souhaite investir en Pinel doit respecter les plafonds de loyer. Ces derniers sont calculés en fonction de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre bien locatif. L’objectif étant de s’assurer que le dispositif Pinel facilite l’accès au logement pour les ménages modestes.

Pendant un temps, il a été question de repenser le plafonnement des loyers Pinel. Le gouvernement abandonne finalement ce projet dans le cadre de la Loi de Finances 2021.

Les plafonnements des loyers restent donc identiques à ceux que nous connaissons déjà.

Plafond mensuel du loyer Pinel par zone :
Zone A bis17,43€/m2
Zone A12,95€/m2
Zone B110,44€/m2
Zone B29,07€/m2

De la même manière, le gouvernement conserve le système de plafonnement des ressources pour les locataires. Notez néanmoins que les plafonds de loyer sont revus annuellement et prennent en compte l’évolution du coût de la vie.

CONSULTEZ LES NOUVEAUX BAREMES PINEL 2021

Plafond de ressources des locataires
(personne seule avec un enfant ou couple avec un enfant) :
Zone A bis75 361 €/an
Zone A69 105 €/an
Zone B150 349 €/an