Investissement locatif immobilier neuf

La joie des locataires de pouvoir accéder à un appartement neuf sans surenchère les prix du loyer est connu d’avance

Acquérir un appartement dans le cadre de la loi Pinel représente avant tout un investissement locatif (soit d’un logement neuf soit d’un logement ancien avec travaux). Non seulement la réduction est un plus non négligeable dans une opération immobilière d’envergure. La rentabilité d’un investissement immobilier exige un savoir faire.

En tout premier lieu, l’investissement locatif n’est pas simplement la recherche de la déduction fiscale, il faut, en outre,  veiller à nombre de postes existants dans le mode locatif.

Parlons de l’investissement locatif neuf qui parait le plus facilement abordable. Je veux dire par là, que les surprises en cours de réalisation sont mieux encadrés. En effet, le promoteur est en charge de construction et de vente de manière répétitive, sur des programmes élaborés qui ont reçu les autorisations en amont.

Un investisseur nouveau devra effectivement passer par les conseils d’un professionnel de sorte à ne pas “enjamber” une étape.

Quels sont les critères qui sont les plus importants pour fonder son jugement

Connaitre le marché locatif immobilier, dans la localité du bien. C’est à dire en un mot, ce que les locataires paient régulièrement chaque mois dans le même quartier, la même ville.

Ensuite avoir une idée de la vacance des biens à louer dans les agences immobilières. Ceci donne une idée assez claire de la notion d’offre et de demandes de logements à louer.

De ce constat suivra le prix réel du mètre carré que vous serez en mesure de demander à l’éventuel locataire à venir.

La rentabilité s’obtient en retranchant les dépenses occasionnées des loyers encaissés. On parle de flux entrants et flux sortant. Cette approche mérite affinée. Notamment selon le quartier vous paierez une taxe foncière différente, variable aussi en fonction de la ville et de sa gestion de l’urbanisme.

Calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier

Sommairement la différence entre flux entrants et flux sortants permet de vérifier dans un premier temps la trésorerie nécessaire. En quelques sortes la rentabilité brute par rapport à l’investissement.

Ensuite le retour sur investissement va plus loin en cherchant la rentabilité globale de l’investissement immobilier.

Il faut composer avec les données suivantes :

  • la valeur du bien immobilier par son prix d’achat y compris les frais de notaire
  • additionner les recettes des loyers encaissés
  • retrancher les dépenses directes ou indirectes de ladite location
  • Le résultat obtenu entre les crédits et les débits sera porté au numérateur et multiplier par 100.
  • La valeur de l’immobilier portée au dénominateur permettra de connaitre le pourcentage produit.
  • Ce pourcentage obtenu tourne autour de 3 à 6% avant la feuille d’impôt du bailleur.

Enfin intégrer les revenus fonciers dans la déclaration d’impôt aboutit à la rentabilité nette. L’opération sera complète en comparant la rentabilité nette à un placement financier d’un même montant placé dans une durée comparable.

Avantage Pinel après impôt

Bien que la réduction ne doive pas s’afficher en priorité, il faut bien dire qu’elle participe au succès.

Pour ce faire on peut soit vérifier quel est le montant du revenu imposable qui correspond à la réduction d’impôt.

En d’autres termes, quelle est la variation de la tranche marginale avant et après la réduction d’impôt. Cette notion est très importante, car elle valide le dispositif Pinel.

Exemple ->>  prix d achat d’achat 300.000€  ->> Zone B1 à la Beaujoire de Nantes soit 73 m2 avec balcons et caves en tout  >> 75 m2 habitable :

Nous aurons les chiffres suivants : base locative 10.44€/m² pour la zone concernée B1 à NANTES.

Plafonds de loyers :

  • coefficient 0.7 + (19/75) = 0.95 (plus l’appartement est grand plus le loyer est moindre)

Calcul du loyer maximal investissement PINEL à NANTES

Ce qu’il prendre en compte :

10.44X 0.95 X 75 = 746.46€ par mois X 12 = 8.957€

Avantage fiscal : 300 000 euros X2% = 6000€ par an de réduction d impôt pendant 12 ans

Recettes totales : 8.957€ + 6.000€ = 14.957€

Rendement Brut : 14.957 X 100 / 300.000 = 4.99% Brut

Effort d’ épargne :

Loyers net : 8.957 X 80% = 7.166 € (charges de copropriété déduites)

Remboursement pret annuel : 1517 X 12 = 18.204 €

Soit : 18.204 – (7.166 + 6000) = 5.038€ / 12 = 419,83 € par mois

Objectif Patrimonial

Dans un premier temps, on s’accorde sur :

  • un placement immobilier qui traversera les époques avec la sécurité que représente la pierre.
  • Pour préparer la retraite
  • se constituer un capital immobilier avec une optimisation fiscale maximale
  • obtenir, le moment venu un complément de revenu, ou venir habiter ce bien immobilier soi même
  • Accessoirement une plus value sur le bien immobilier

Nos conseils :  

Ces approches théoriques ne doivent pas occulter les règles que l’investisseur doit connaitre avant de se lancer. Voir notre article sur ce sujet investissement locatif PINEL.

Le logement doit être situé dans une ville connue et dont la politique de l’urbanisme est bien programmée dans le temps long.

Les perspectives comptent énormément autant sur le plan économique que social. La notion de zone éligible renseigne sur la gestion de la collectivité. Les entreprises à proximité et leur notoriété comptent aussi pour apprécier le bassin d’emploi dans la région.

La pertinence de la localisation du logement est le point crucial. A ce propos, l’investisseur doit rester vigilant sur l’actualité immobilière du quartier, de sorte à prendre les décisions qui valorisent ou qui maintiennent l’aspect de l’immeuble. Façades et entretien en général.

Pourquoi choisir Pinel

L‘investissement immobilier neuf, est fonction des coûts de construction, des matériaux mais pas seulement, l’urbanisation des lieux y compris le prix du foncier influent sur le prix du mètre carré neuf. Indépendamment de l’avantage fiscal PINEL les logements paraissent toujours trop chers, en décalage avec le marché de l’immobilier ancien. De plus il n’y a pas de règles établies qui justifieraient un standard mesurant l’écart entre neuf et ancien.

En revanche, le prix du neuf mécaniquement diminue le rendement locatif du bien. Certes, mais cet aspect est largement compensé par la facilité rencontrée pour louer le bien.

L’implantation du logement se bonifiera au fur et à mesure que le quartier s’urbanisera, au point que l’immobilier ancien à son tour sera recherché. Une plus value en perspective à NANTES.

Il faut penser que le locataire “attendu” fréquente le même marché de l’immobilier et compare non seulement les prix de marché mais avant tout la qualité du “produit” mis sur le marché.

A ce propos, le loyer plafond Pinel discutable pour le bailleur est essentiel pour le locataire et gage de durabilité. Ce locataire sera fidèle pour toutes ces raisons, logement neuf dans un quartier nouveau ou réhabilité, sans avoir recours à la surenchère pour obtenir la location.

Tous ces éléments comptent beaucoup. Car, scénario connu :

  • je suis bailleur indépendant pratiquant le déficit foncier par exemple,
  • donc libre de louer au gré du marché
  • je devrais prendre en considération la vacance entre deux locataires
  • je devrais tenir compte du turn over évident quand on surfe sur les prix élevés

Ainsi je risque de louer 700€ par mois au lieu de 600€ j’aurais donc tablé sur 1.200€ de gains supplémentaires en un an.

Mais voilà, après bon nombre de visites et un mois de vacance sans loyer, je négocie à 650€ . Mon gain ne sera que 550€ avec un mois perdu seulement. Que dire si j’avais dû  loué au même prix ?

Investir dans l immobilier exige une bonne connaissance de cette discipline, ou alors prendre conseil auprès des professionnels, s’avère une sage précaution.

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